1. 보상절차도
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 (이하 “토지보상법”이라 함)에 따른 보상 절차는 다음과 같습니다.
2. 보상의 종류
※ 손실보상금 산정 관련 일반원칙
공익사업에 편입된 토지 등에 대한 손실보상액은 감정평가업자(3인)가 평가한 금액을 산술평균한 금액을 기준으로 합니다. 다만, 주거이전비, 이사비, 농업손실보상 등은 관계법령에 따라 사업시행자가 산정하여 지급할 수 있습니다.
(1) 토지 보상
① 토지보상액은 3인의 감정평가업자(토지소유자 또는 시·도지사의 추천이 없는 경우 2인)가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가 상승률, 해당 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
② 토지평가는 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 평가하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.
③ 신고나 허가 없이 형질변경된 토지, '89. 1. 25 이후 건축된 무허가건축물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.
④ 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 해당 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.
(2) 건축물 등의 보상
① 건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.
② 토지보상법 제25조 등 관계법령상 행위 제한 사항을 위반하여 시장, 군수 등의 허가 없이 건축한 건축물 등은 보상되지 않을 수 있습니다.
(3) 과수 및 수익수, 관상수 등의 이식 보상
① 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 난이도, 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
② 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연수목은 따로 보상하지 않습니다.
(4) 영업 손실의 보상
영업손실보상 대상은 다음 조건을 모두 충족하는 영업입니다.
① 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업
② 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가·면허·신고 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
③ 예외적으로 영업보상을 받을 수 있는 경우(무허가건축물등 임차영업특례)
무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자 등록을 하고 행하고 있는 영업은 1천만원 한도 내에서 영업손실을 보상합니다.
무허가건축물등 : 허가 또는 신고대상이나 허가나 신고 없이 건축 또는 용도변경한 건축물
(무허가영업 보상특례) 사업인정고시일 이전부터 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 영업을 허가 등 없이 행하여 온 경우에는 도시근로자 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세 대 안의 직계 존비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다. (영업장소의 적법성 등 다른 기준은 모두 충족해야 함)
본 사업의 시행으로 인하여 휴업하는 경우
휴업기간(4개월 이내)에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액(휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20, 1천만원 한도)에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비 등 고정비용, 영업시설·원재료·제품 및 상품 이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액을 보상합니다.
본 사업 시행으로 인하여 영업을 폐업하는 경우
최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익과 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등 매각손실액을 더한 금액으로 보상합니다.
예) 폐업에 해당하는 경우
㉠ 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 영업소가 소재한 시·군·구 또는 인접 시·군·구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우
㉡ 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소에서는 해당 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우
㉢ 도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시·군·구 또는 인접 시·군·구의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시·군·구청장이 객관적 사실에 근거하여 인정하는 경우
(5) 농업 손실의 보상
일반기준
① 농업손실보상금은 다음의 산식에 따라 산출됩니다.
농업손실보상금 = 편입농지면적(㎡) × 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분
② 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분은 통계청이 매년 발표하는 농가경제조사통계를 활용하여 작성되며, 한국감정원(http://www.kab.co.kr) 홈페이지 왼쪽 하단의 <이전비, 폐업보상 등 법규보상액 안내>에서 <농업손실> 항목에서 확인할 수 있습니다.
③ 일반기준에 따라 보상될 때에는 재배작물과는 무관하게 동일한 단가로 보상됩니다.
실제소득 입증 시
「농작물 실제소득인정 기준」(국토교통부고시)에 따른 농작물 총수입의 거래 실적 입증자료를 제출하는 경우에는 농작물 실제소득인정 기준」(국토교통부고시)에 따라 보상합니다.
자경농지가 아닌 농지에 대한 농업손실 보상액(임차농)
① 농지의 소유자가 해당지역(하남시전체, 광주시 중부면, 광주시 남종면, 성남시전체, 남양주시 와부읍, 남양주시 조안면, 남양주시 수석동, 삼패동, 이패동, 일패동, 가운동, 호평동, 평내동, 금곡동, 양정동, 지금동, 도농동, 구리시전체, 서울시 강동구, 서울시 송파구 및 직선거리 30km 이내 지역)에 거주하는 농민인 경우에는 농지 소유자와 실제 경작자 간의 협의가 성립되면 협의내용에 따라 보상하고, 협의가 성립하지 않을 경우 각각 50% 에 해당하는 금액을 보상합니다. (실제소득으로 보상할 경우 토지소유자에게는 농지면적에 도별 농작물평균단가를 적용한 금액의 50%만 보상하고 나머지는 실제경작자에게 보상)
② 농지 소유자가 해당지역 거주농민이 아닌 경우는 실제 경작자에게 보상합니다.
다음의 경우에는 농업손실보상을 하지 않습니다.
① 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
② 토지이용계획, 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
③ 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
④ 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
⑤ 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지
농기구보상
① 해당지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3 이상이 사업지구에 편입되어 해당지역에서 농기구를 이용하여 영농을 계속할 수 없게 된 경우(과수 등 특정한 작목의 영농에만 사용되는 특정한 농기구의 경우에는 편입면적에 관계없이 해당 지역에서 해당 영농을 계속할 수 없게 된 경우)에는 농기구의 매각손실액(60% 이내)을 평가하여 보상합니다.
② 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상하지 않습니다.
(6) 휴직 등의 보상
① 사업인정고시일 당시 사업지구 안의 사업장에서 3월 이상 근무한 근로자(소득세법에 의한 소득세가 원천징수 된 자에 한함)로서 근로 장소의 이전으로 일정기간 휴직하게 된 경우
㉠ 휴직일수(휴직일수가 90일을 넘는 경우에는 90일로 봄)에 「근로기준법」에 의한 평균 임금의 70퍼센트에 해당하는 금액을 곱한 금액을 보상
㉡ 평균 임금의 70%에 해당하는 금액이 「근로기준법」에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준으로 함
② 근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는「근로기준법」에 의한 평균임금의 90일분에 해당하는 금액을 지급하나(실직보상), 사업주의 사정에 따라 자의적으로 폐업한 경우는 이에 해당되지 않습니다.
(7) 잔여지 보상
① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 토지소유자는 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 직접 수용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 본 사업의 공사완료일까지 하여야 합니다.
[잔여지의 판단]
㉠ 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
㉡ 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우
㉢ 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우
㉣ 위 외에 이와 유사한 정도로 종래의 목적대로 사용하는 것이 곤란한 경우
② 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있습니다.
③ 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상을 청구할 수 있으나, 본 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없으니 유의하시기 바랍니다.